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房地产估价师考试：房地产业前景很美挑战仍存
未来五年是中国社会经济发展的关键时期。
在第十六届五中全会落下帏幕之时，关于未来五年发展的“十一五规划”也随之出炉。这对于刚刚经历了一系列宏观调控的中国房地产业来说，无疑是发展的新契机。
宏观调控让房地产业得到了规范性的调整，同时也使行业发展的瓶颈在一定程度上暴露出来。未来五年怎么走，如何在更长的时间里让房地产业保持健康持续的发展?
在近日召开的首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛上，政府的相关官员、业界的专家学者及开发企业代表们共同就这些问题作了深入的探讨。房地产估价师
正如建设部政策研究中心主任陈淮所说：“今天的中国，社会经济体制正发生深刻的变革，房地产业如不能认清形势随之调整，不仅行业不能持续、稳定的发展，整个城市发展和居民生活也将受到严重影响。”
主要矛盾：供给不足与需求旺盛
作为国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展将会影响到中国宏观经济的走向。据启此调查，今年1至9月份，房地产开发投资占社会固定投资比例的18.2%，占GDP的比重达到9.6%。同时，房地产业对其他行业的带动效应明显，据专家调查，房地产业的发展直接带动56个产业部门。房地产业也是促进城市就业的主要行业，仅2004年其行业内就增加就业人员达20.51万。
而如此重要的行业，其现存的矛盾却也着实不少。“房地产业的大趋势是供不应求，供给不足与需求旺盛将成为行业发展的主要矛盾。”中国社会科学院城市发展研究中心主任牛凤瑞在论坛上作出如此判断。
他指出，城镇化的加速是需求持续增长的主要原因。2010年我国城镇化率将达到55%，城市人口在未来10年内将增加2亿，这个增长数字需 要大量的住宅与配套房地产与之对接。“而房改促成的住宅货币化，城市拆迁带来的改造，经济社会发展造成外来人口的增加及人们生活水平的提高，都将为需求的增长提供有力的支撑。”
国家统计局人口和就业司司长李晓超更从人口的发展趋势印证了这一判断：一方面，我国人口年平均自然增长率超过世界平均水平的1.3%，这是需求增长的基础；另一方面，我国家庭户数规模缩小，2004年每户平均人口数已降至3.44，在总人口数一定的情况下，这必然导致住房户数需求的增加。房地产估价师
供不应求从另一方面佐证了未来房地产市场潜在的巨大空间，但如果在加大供给的同时不能保证与需求的有效对接，矛盾将同样无法解决。仅目前而言，住宅产品的大中小户型、高中低价位的结构不合理，已经造成了一定程度的无效供给。牛凤瑞进一步表示，“供应关系决定了未来的房地产业应该是持续、健康、快速发展的，但在解决供不应求的问题上，我们需要更多地从产品的供应结构方面去思考。”
战略转变：建造节能与绿色建筑
在中央关于“十一五规划”的建议中，明确提出要建设“资源节约型、环境友好型社会”。
“这是一个讯号”。
中国房地产和住宅研究会秘书长张元端表示，“这意味着发展节能和绿色建筑将是房地产业持续发展所难以回避的战略转变，也是构建节约型社会的一个显著标志。”房地产估价师
目前我国经济规模位居世界第七，但能源消耗总量在世界排名第二。其中建筑建造和使用中直接消耗能源占总耗能的30%，若加上建材生产的能耗，则接近50%。“能源已经成为制约我国经济发展的瓶颈”，张元端表示，“更为关键的是，高能耗将直接导致环境的恶化，破坏人类与自然的生存和谐。”他进一步指出，发展节能与绿色建筑是解决此问题的关键，而且两者是相互包容的。
“节能建筑是指按照设计标准进行建造，使其在使用过程中降低能耗的建筑；而绿色建筑是指为人们提悄瞎迅供健康、舒适、安全的生活空间，同时在建神乱筑的全生命周期，包括生产、建筑规划、设计、施工等，实现高效率的资源利用。”张元端指出，后者“资源利用”中的资源包括能源、土地、水资源、材料等，应该说绿色建筑在某种程度上包含了节能建筑。
而目前，我国的节能与绿色建筑工作还存在着很多问题。根据专家调查，当前现有的400多亿平方米的城乡建筑物中，95%为高能耗建筑，而每年新建的20亿平方米的房屋建筑中，80%以上仍为高能耗。
张元端说：“建筑发展节能与绿色建筑已是行业中一项刻不容缓的紧迫任务。”他指出，此项任务需在四个方面展开：首先是转变观念，将节能与绿色建筑放到实施可持续发展、树立科学发展观的高度来认识；其次要制定相应的政策和强有力的法规；再次是充分利用现有的科学技术予以实现；最后是建立有效的行政管理机构，并加强与国际的交流与合作。
金融变革：信托为主的多元化趋向
今天的房地产开发企业所面临的资金问题已越来越严重。自2003年6月央行推出121号文件以来，国家对土地、信贷政策逐步收紧，而企业自身的积累资金非常有限；另一方面，市场上却还没有建立起一个完善的房地产金融体系。资金短缺已成为行业发展的绊脚石。中国工商联房地产商会副会长兼投资资金董事长李晓东指出：“房地产金融已经全面进入变革时代，这是金融机构和房地产企业将直接面临的挑战。”
“信托将成为未来金融市场改革的逻辑主线。”中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞博士认为。目前我国商业银行资产为28万亿元，信托资产仅为2万亿元，相对于国外成熟的金融市场，巨大的差距造就了我国信托业发展的空间。孙飞指出，“信托有着极其灵活的制度，“财产隔离使得风险系数大大降低，而政策上的扶持如免税及规避某些繁琐程序，这都是信托业发展的核心优势。”
“但银行仍然是未来房地产资金提供的主要渠道。”孙飞补充道。在他眼里，未来房地产金融市场的主流模式将是银行、信托加REITs。信托作为中国市场上已经发展的业务，瓶颈在于200份信托合同的限制。孙飞指出，就筹集方式而言，中国房地产界还基本属于私募，而国际REITs则属于公募。“一旦发行限制、筹集方式、流通市场被突破、拓宽，中国的信托将正式进入轨道，而REITs也将随之出现。”
金融体制改革在“十一五规划”中被重点强调，而中国房地产金融必将步入多元化、国际化的进程。多元化可以降低一行独大的风险，需要发现更多的融资途径，包括信托、上市及REITs；而国际化的路径是双向的，既包括境外的基金、融资机构的进入，国内房地产企业也应当主动的走出过国门实现国际化。李晓东对未来金融市场建议，首先金融监管*应继续发展以具体项目融资为主要特征的私募型的房地产信托产品；其次要大力发展产业投资基金；再次要逐步催生以购买和长期持有成熟物业为目的的房地产投资信托也就是REITs，“这样才能突破资金来源的局限，有力解决企业及行业发展的后顾之忧。
房地产评估师好考吗?
房地产估价师 好考吗
你好同学，任何注册类的考试都有难度，因为注册类的考试在我们国家等级最高，证书含金量最高，正因为如此，所以才有难度。如果本人非常需要这个证书，再难也要考，如果从事本行业，这个证书更加重要。毕竟每年考出的人还是很多的呀。最好还是根据自己的需要来选择吧。
如何报考房地产估价师？
我一个朋友就是房地产估价师。怎么说呢，这个证书还是比较吃香的。有证书，就有钱拿。挂靠也可以。不是特别难。6月报名，10月考试。2011房地产估价师报名指南：
blog.sina/s/blog_72ce90800100o2hj
看了之后，你就全明白了。
房地产评估师考试难吗？都是怎么考的？
不好考,难度很大,你只要在房地产估价师网查每年的报名人数和过关人数,就能得出结论.每个省每年只能通过几十个,少的十几个,像海南省等就是几个,这还是成绩可以连续计算,难度可想而知.但职业前景还是不错的.不知道说清楚了吗. 补充： 考试科目： 1、房地产基本制度与政策；2、房地产开发经营与管理； 3、房地产估价理论与方法；4、房地产估价案例与分析(开卷)。 房地产估价师考试：《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，以填涂答题卡的方式作答；《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式；《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上作答的方式。 房地产经纪人考试各科目均为客观题型，以填涂答题卡的方式作答。 房地产估价师考试和房地产经纪人考试均须使用2B铅笔和橡皮，应通知考生自备。各地考试管理机构要为考生统一准备草稿纸。
房地产估价师考试怎么才能一次通过？
您好， 你一定要一次性过，不然一个考试拖两年啊会出现很多变故，让你很郁闷。我第一年过三科平均分85，第二年最后一科61，差点啊。至于如何考过，我的经验和你分享一下，全是笨办法：1、每天雷打不动保持3-4个小时学习时间。注意这很重稿链要。该考试知识量很大，专业性很强，试图溜溜达达蒙混过关 无异于缘木求鱼。2、结合考试大纲，2个月的时间把所有教材通读3以上，第一次囫囵吞枣看完，第二次看重点记忆，第三次理解加深。3、剩下时间开始不停做题直到考试那天，因为估价师考试里面很多是案例计算，你如果不做题肯定不行，一定加大做题量，网上有大量的题可以买来源绝好好的做。并记住题型，其实估价师简单也在于此题型较少，特别是大题翻来覆去都是那几个考点。4、最后一个星期，把历年的真题拿出来自己卡著时间实考几次。就没有问题了。最后在罗嗦一句学习没有什么捷径，最多有些小窍门。只要肯认真去学习思考，考试水到渠成。 。。欢迎向158教育在线知道提问
房地产估价师和注册资产评估师哪个好考
房地产估价师好考，性价比还高。
资产评估的东西太杂了，涉及面太广，比房地产估价师难多了。
房地产估价师和资产评估师的工资都差不多了。
现在资产评估师的前景不太好，业务量也少。
资产评估师挂靠比房地产估价师难多了，而且价格没房地产估价师高。
房地产评估师证好考吗
肯定有用，至少是注册的。银行按揭贷款、项目抵押贷款、拆迁评估。。。评估出来的价钱，都要注册房地产估价师签字才能生效。注册类考试一般都不太好考，没有捷径，不像有的考试你交点钱可以保过，这个不行，住建部发证，全过统一考试，共5本书，考4门，但我身边一年全过的人大有人在，关键是看你努力不努力。每年7月左右报名，10月的第二个周末考试。能考就考吧，至少是个注册的，就算不上班挂个公司一个月也几百块钱了。
房地产估价师一年考几次？难考吗？全国各地都有考点吗？
房地产估价师一年考一次,大概每年四、五月份报名，九月份左右考试。不是很简单。全国各地都有考点，这个考试是两年滚动的，意思就是连续两年考过四科，假如某人第一年考过二科，下一年就一定要考过键裂孙另二科才算通过，如果每二年只考过一科，那么第一年的二科作废，第三年要考过每一年那两科和每二年没阀过的那一科，我表达的可能不太好，不知你能否明白。
资产评估师，土地估价师，房地产估价师哪个难考
您好，158教育在线为您服务!
考试的要求不同，正常来说房地不分家，考土地估价师会有房产的内容题目，同样考房产估价师也有土地的内容，就看现在从事的是那方面的工作，必须有工作经验或是常做报告，考事务那科才能过，没有经验是不行的，我觉得还是土地好考点，因为是3年一滚动，考5科时间比较充裕，房产2年一滚动，第2年没考过前一年过的科目就作废了。
如有疑问，欢迎向158教育在线知道提问
房地产评估师证好考吗
个人认为如果真的认真准备，好好看书的话，房地产估价师不算是难考的，重点是有心看书学习。
房产评估师证书好考吗
房地产估价师
报考条件：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；
（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；
（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；
（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；
（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；
（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历、其中从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的。
这个证很难考，涉及房地产评估的知识面太广，所考内容也很全面，需要大量的理论知识与实践知识作为基础。建议先考土地估价师，这个证要好考的多，至涉及土地方面的知识。而房地产估价师涉及房产与土地两方面的知识，而且我感觉考土地估价师所涉及的土地方面的知识是考房地产估价师涉及的土地方面的知识的皮毛，虽然有点夸张，但是不得不说考两个证的难度差距太大了。
房地产评估师难考吗
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随着房地产市场的发展，房地产评估师的工作越来越吃香。房地产评估师是需要考试的，但也吸引着不少人加入这个行业。那么房地产评估师难考吗?下面就随小编一起来了解下吧!
房地产评估师难考吗?
房毁知局地产评估师有点难考。因为房地产评估师是全国统一考试的，只有通过了考试才能得到房地产评估师资格证。我国共设有31个考区，每年的整体通过率均在10%左右，全科不合格率快到5%，可将房地产评估师考试还是有些难度的。
报考房地产估价师的条件有哪些?
1、需取得与房地产评估相关学科中等专业学历，从事相关工作8年以上，从事房地产评估工作满五年。
2、取得相关大专学历，从事相关工作6年以上，从事房地产评估工作满四年。
3、取得相关学士学位，从事相关工作4年以上，从事房地产评估工作满三年。
4、取得相关硕士学位、第二学位或研究生班毕业，从事房地产评估工作满2年。
5、取得相关博士学位。
6、不符合以上规定学历的额，需要通过国家组织的专业初级资格等考试并获得相应资格，从事相关工作10年以上，从事房地产评估工作满六年，成绩特别突出。
房地产评估师主要从事哪些工作?
1、根据委托方的要求，明确估价目的和对象的物质实体状况和权益情况，并与委托方达成一致。
2、对需要估价的项目进行分析，并作出估价方案;到估价对象进纤让行现场勘察，并收集相关资料，进行核实、分析和整理。
3、确定评估猛销结果和写报告 ，对业主说明其确定的价值。对该评估项目的资料进行整理、归档和保管。
小编总结：以上就是关于房地产评估师难考吗的相关内容，希望对大家有所帮助。
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房地产估价师哪家网校课程好
1. 房地产估价师报哪个网校好一点，房地产制度与政策和理论方法哪科更难谢谢了
推荐你建设99的 ，我空间就有网校的课程试听，你可以听听看
2. 房产估价师环球网校和建工网校哪个好
都差不多，不少讲师都是半灌水，不是真正很精通土木行业的从业者。
像我内买过环球网校的教程，明显感觉讲容师水平不一，有一部分讲师虽然表达上比较流利，但是授课深度仅仅是照本宣科，学生稍微提几个问题，即使是课本中提到的词句，讲师也经常给出错误解释。还有些地方，明明稍微讲深、点透或者和前文连贯起来理解，就能让学生留下深刻印象便于记忆，但是讲师就是点不透，讲不出。当然也有经验丰富的讲师，讲案例比较抓重点，能够适当深化教学，让学生学透彻，而非死背书。
我对网校的用法就是自己学习教材一遍之后，再对着视频过一遍，过得时候既是复习，又是思考加深，看视频时要对着自己的笔记看，想想自己遗漏了什李闹么地方，讲师又在什么地方有缺陷，这样互相印证，学习的质量就很高。
总的来说，如果学习能力比较弱的人，不要只看学校的名字选网校，要看授课老师的名字选网校，像左红军还有其他几个名师，有实际工作经验和多年研究经验，可以带着自学能力不强不擅长思考的学生一步步学下去；如果自哪枯罩身的学习能力很强，又有工作经历，其实自己就能学得很好，网校教程不过是辅助作用，随便选个便宜的网校就行了，因为基本的知识点，这些网校都是会教的，区别只是深度不同而已。
3. 房地产估价师哪个网校好环球还是中大
中大网校做的很不错，有个女老师讲法规的讲的不那么枯燥比较会活跃气氛，看起来不会觉得听不下去。资料做的很不错。
4. 房地产估价师网上辅导课程，那个网校好
“上学吧”网站，我觉得还不错，各种试题都挺全面。下载资料也方便，也可以在线测试，你也可以了解一下。
5. 中大网校和环球网校哪个的房地产估价师通过率高
2014年中大网校房地产估价师考试考点覆盖率高达92.35%
6. 哪个网校的房地产估价师考试培训辅导最好
建筑工程教育网的比较好
7. 房地产估价师网校哪个好
我觉得环球好些，尤其是那个叫什么竹梅的女老师，讲的很细。其他不敢恭维
8. 报考房地产估价师选择哪个网校是方圆中和微校好，还是中大网校好有没有考过的网友推荐一下！
其实这两个学校都是不错的选择，哪一个都可以，最关键的还是自己的好好学习。祝你成功！
9. 想考房地产估价师，不知道哪个培训班比较好
对于这种考试，个人觉得关键是自己的态度了，学习班是次要的。
房产的证回并没考过，因为答工作年限的问题。不过估计和土地的差不多吧。去年通过的土地考试，由于是专业上的优势，也没有报什么班，七月份复习，九月份考试，两个月的时间有一半是做题，一半时间看辅导书——网上看好像有好几套，我买的华中科技大的那一套，但用的时候发现错误还是有的，不知道别的书怎么样，很多朋友买了北京协会出的书。
还有挺长时间的，先看看基础法规和相关知识吧，估价理论方法做的时候很开就上手的
10. 房败郑产估价师考试网校哪个比较好
根据现在社会的发展情形来看，我觉得学厨师比较好，厨师行业的发展空间大，就业前景也比较好，特别是学川菜那才叫好，学校还负责工作，有时间的话可以去学校看看。
房地产评估师待遇如何
问题一：现在中国房地产估价师的待遇怎样 待遇北京的大体情况是，基本工资2000左右（包括要扣的社保养老保险之类的大约500），有一本证（房地产估价师或土地估价师）加1000，两本都有加2000。这是基本的，之外是写报告，一份报告给2000或3000的。最后是参加项目的补贴，比如项目经理，一个月补个七八千的，当然这是老资格的才有。当然各地各公司不尽相同。
至于工作，不是很累很难，就是有点不太固定工作地点，可能会较常出差。至于说项目，房地产估价肯定是不少的，前景尚可吧。业务多少和公司上层的公关是成正比的，中介嘛，都这样。
问题二：房地产估价师工资怎么样 房地产评估师薪资待遇 “房地产评估师年薪20万元以上！”《前程无忧2007年薪酬报告》的统计显示，房地产评估师的全国平均年瞎氏薪为5.1万元。从城市行业薪资分布来看，上海最 高，为全国平均薪酬的两倍，突破10万元。其次为深圳、北京、广州，平均年薪浮动在8.1万～8.6万元之间。杭州、南京房地产评估师的薪酬呈现大幅提升 趋势，分别以7.7万元和7.2万元直逼一线城市，这与近两年长三角区域经济的联动发展有着密切联系。中西部城市，例如武汉、重庆、西安等地的平均年薪目 前均未超越6万元。 房地产评估师的薪资是由月基本工资、月固定津贴以及月奖金/提成组成。其中，月奖金/提成主要由个人每月参与的项目数 量、项目大小、项目金额所决定。有专家分析，在房地产行业中，房地产评估师的作用已经越来越明显，但是由于国内估价行业起步较晚，导致从业人员中仍有鱼龙 混杂的现象。不过，随着进一步与国际同行业的接轨，这类现象将会慢慢消失，房地产评估师的专业程度和社会地位会获得较大提升，再加之个人英语能力的增长， 薪酬还将会有很大的上升空间。
问题三：注册房地产估价师一般是在哪些单位就业？待遇如何 中大网校房地产估价师考试网回复
就业方向：
房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、税费征收、拆迁补偿、股份制改造、企业清产核资等各种房地产经济活动的房地产估价服务。
凡从事房地产评估业务的单位，必须配备一定数量的房地产估价师，未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。
所谓房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合培枝分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。
专业估价人员：
专业估价人员是指房地产估价人员资格考试合格，由国家有关主管部门 审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。
目前，我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师和房地产估价员两类。作为一名合格的房地产估价人员应该同时具备以下三个条件：有扎实的估价理论知识，有丰富的估价实践经验，有良好的职业道德修养
。
房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等。
工作职责：
房地产评估师的职责是全磨中散面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策;而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。2002年，国家建设部建立了房地产估价师信用档案，及时将个人良好以及不良信息向社会进行公示，对房地产估价的职业道德规范起到了社会监督作用。
房地产评估师的职责主要包括以下三个方面：
1.评估房地产资产的市场价值和使用收益;
2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估;
3.参与制定房地产投资策略，提出专业意见;
职业现状：
从中国房地产估价师学会(现名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会)的统计数据显示，目前我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人。其中有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，大学及以上学历人员占全部注册人数的85%。不难发现，一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成，但是面对众多国外知名评估机构抢滩中国的严峻现实，我国的房地产评估人员依然短缺。业内人士透露，当前国内房地产评估师的缺口仍高达20万，从业经验丰富的资深估价师更受到企业的热烈追捧。
问题四：2016房地产估价师待遇怎么样 1、北京的大体情况是，基本工资2000左右（包括要扣的社保养老保险之类的大约500），有一本证（房地产估价师或土地估价师）加1000，两本都有加2000。这是基本的，之外是写报告，一份报告给2000或3000的。最后是参加项目的补贴，比如项目经理，一个月补个七八千的，当然这是老资格的才有。当然各地各公司不尽相同。至于工作，不是很累很难，至于说项目，房地产估价肯定是不少的，前景尚可吧。
2、上海的挂证至少5千，在公司上班那就不好说了，看个人能力了.
问题五：刚毕业去做房地产评估大概多久能上手，刚开始工资待遇怎么样 快1周基本学会，做住宅评估没有问题。
而且评估是需要常年积累的，不能急。因为你要知道很多信息，比如当地的房产政策、各区域房屋价格。
我们这里就是活多，一周就能出师，基本的能会，遇到大件还是要评估师带的。
工资待遇主要是基本工资+提成。
要看你们那里的提成按多少来，还要业务量是否稳定。
你要是有评估师证，待遇就会高点。
不过，我们这里是评估师比评估员赚的少，因为评估师要自己盖章，有风险的会不敢盖，而评估员没有这个风险，什么报告都敢出。
问题六：房地产评估的工作怎么样，工作待遇怎么样？前景如何？ 前景是房地产这块都不怎么好多了，只能期待自己做好点，把自己弄成专业人才才可以有个灿烂的未来
问题七：土地评估师收入如何 您好：我们是注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师团队
您说的土地评估师全称是：土地估价师，单纯的土地估价师收入不是很高，不同区域待遇不同，沿海大城市一般就年薪5万左右，内地一些地方就三四万年薪（个人能力不同有所不同），目前来看，土地估价师人数过多，业务相对较少，特别是老城市，已经很少有单独的土地需要评估了，我建议你考土地估价师之后考房地产估价师，难度相当，但是收入和就业面大很多。
举个简单例子，土地估价师证书挂靠费用大概是5000-8000元/年，而房地产估价师是12000-15000元/年。
抵押贷款、司法诉讼、继承涉税等等都大量涉及房地产估价，而土地评估市场非常小。
问题八：中国房地产估价师与房地产经纪人学会工资怎么样 经纪人月薪都是过万的
问题九：2016年我国房地产估价师发展前景怎么样 据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产估价行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，在我国，房地产估价行业起步比较晚，但是，经过近几年的发展、创新，逐步建立起房地产估价师执业资格制度，房地产估价机构的运营在主管部门的指导下逐渐步入正轨，其现状主要表现在以下几个方面：一是制定了较为完善的有关法律规章。主要有《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》等。二是建立并逐步完善房地产执业资格制度和评估的技术规范。据统计，我国目前约有15000人获得房地产估价师的执业资格，已经注册成立的房地产估价的各类机构三千余家，按照资质级别的不同，规定了他们的业务范围，同时，《房地产估价规范》已经出台，对评估的程序、技术规范等都进行了详细的规定。三是逐步形成了具有行业自律标准的、统一的、开放的房地产估价市场。按照国家规定，属于经济鉴证类中介机构的房地产估价机构进行了脱钩改制，原有的房地产估价机构改制有限责任公司或者合伙制企业。在改制中介机构的同时，我国的各级房地产管理部门逐步实行政事分开，充分发挥房地产估价师学会在房地产市场上的职能，建立并逐步完善了房地产市场的自律机制。
房地产评估是房地产行业的重要组成部分，在社会经济的发展过程中有着非常重要的作用，虽然，目前处于初级阶段，且还存在着一些亟待解决的问题，但是，结合我国的国情采取措施进行规范，房地产评估会日趋成熟，可以在推动社会经济快速协调发展方面发挥更大的作用。
房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨
内容提要：
我国的现代房地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了房地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。在当前房地产收益率及有关房地产估价理论与方法上，这点体现的不是很明确，本文就此阐述了个人的观点。
房地产收益率是将房地产的净收益转换成价值的比率。收益率的不同会导致价值的很大变化，收益率如果选取不当，计算结果会出现很大的差异，涉及收益升世率的房地产估价方法，不只是收益法，还有假设开发法、基准地价修正系数法甚至成本法、市场法等。本文仅就房地产收益率及有关房地产估价理论与方法进行探讨。
一、收益率的求取
收益率的求取方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法、抵押贷款与自有资金的组合法、土地与建筑物的组合法等。收益率的求取关键问题是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致。这里，就评估实务中采用较多的市场提取法和累加法进行阐述。
1.场提取市法。 市场提取法共有两种思路，即净收益采用会计利润和采用净现金流量。
（1）净收益采用会计利润
在这种情况下，每年提取的折旧费用在建筑物的寿命期末可以重置，实际上是一种收益无察顷限期的形式，即v=a/r,r=a/v。
以出租经营为例，一般的观点是，净收益为年总收入扣除年折旧费、维修费、管理费、有关税费、利息费用、保险费等的余额。这里的折旧费仅指建筑物的折旧，这在土地无限期使用的前提下是适用的。但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，土地的价值随着使用年限的增长而降低，因此这里的折旧费是广义的，还应当包含土地使用权价值摊提费。对于利息收入和费用，在求取收益率时，一般假设收入、费用发生在年末，而实际并非如此。如实际租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；如实际租金收入发生在期初，或存在押金收入，这时还应考虑租金收入或押金收入的存款利息作为收入。
（2）收益采用净现金流量。即前面思路中年总收入不扣除折旧费，这种情况下，实际上是一种收益有限期的形式，即v=a/r[1-1/（1+r）n],将已知量代入求取r。
理论上只要收益额的计算口径与收益率的计算口径保持一致，年净收益采用净利润和净现金流量都是可行的，但是目前我国实行的是有限期出让土地政策，存在土地使用权价值摊提的问题，即要确定建筑物和土地使用权的重置价值，实际操作起来难度很复杂。况且租赁方关心的是净现金流量，非会计净利润，笔者认为用收益法评估房地产，净收益采用净现金流量的做法比较合适。
（2）累加法。 累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法，其基本公式为：
房地产收益率=无风险利率+风险报酬率
上述公式对应的净收益口径应该是会计净利润，按照净收益采用净现金流量的做法，应该考率建筑物折旧费和土地摊提费问题，有观点认为，房屋的收益率=无风险利率+风险报酬率+折旧率。笔者认为，将房屋建筑物折旧率或土地摊提率简单相加是不妥当的。假设以国债利率作为无风险利率，因为本金是在国债发行期末一次收回，这种状况可假设本金在经济寿命期内等额收回，则假设房地产经济使用寿命50年，2003年2月份发行的五年期国债利率为2.62%,则其年回收率为（a/f，2.62%，50）=0.99%,这与折旧率1/50=2%差距是很大的。即与净现金流量对应的累加法收益率公式为：
房地产收益率=无风险利率+风险报酬率+本金等额回收率（基金年存系数）
二、收益法
收益法的运用关键是收益额的计算口径与收益率的计算口径要保持一致，有关观点已在前面收益率的求吵没肢取作了阐述。现就土地估价师资格考试及相关教材中例题餐及其观点，阐述一下收益法的运用。
（一）用收益法评估房地产
某教材案例如下：
1.委估对象概况
委估对象为二层楼商场，混合结构，建筑面积2180平方米，占地面积1250平方米，商业用途。
2.估价技术思路方法与估价过程
根据委估对象为商场的特点，再根据评估目的及市场因素，采用收益法来测算委估对象在评估基准日的价值。
（1）计算总收益
根据商场店铺所处的地理位置及周边相似店铺的租金水平，经市场比较法测算，商场店铺的租金为4.4元/平方米.日。商场店铺平均出租率为75%，每年按365天计，则年租金总收入为1964×4.4×365×75%=2365638 元。
（2）计算总费用
①年折旧费。商场店铺为混合结构，使用年限为50年，因此房屋折旧年限取50年，残值率取2%，收益年限取50年。根据工程造价行情，该类房屋造价为900元/平方米，则：
年折旧费=房屋建筑造价×（1-残值率）/使用年限
=900×2180×（1-2%）/50
=38455元
②年管理费。按年租金的3%计提，年管理费为70969元。
③年维修费。按房屋建筑造价的1.5%计提，年维修费为29430元。
④年保险费。按房屋建筑造价的2‰计提，年保险费为3924元。
⑤年缴纳税费。营业税及附加按年租金的5.565%计提，年营业税及附加为131648元；
房产税按年租金的12%计提，年房产税为283877元；
土地使用税以5元/平方米.年计算，年土地使用税为：
5×1250=6250元；
年税费合计为421775元。
⑥年利息。按房屋建筑物造价的6.93%计取，6.93%为一年期的存款利率，设资金在一年建设期内均匀投入，年存款利息67983元。
以上六项费用合计为632536元。
（3）计算年净收益
年净收益为年总收益减去年费用总支出为1733102元。
（4）确定还原利率
还原利率以一年期贷款利率6.93%,加上3%的风险利率取整为10%。
（5）计算房地产价格
房地产价格=1733102×（p/a，10%，50）=17183360元。
笔者认为，上述评估思路存在如下问题：
首先是折旧费的处理。该例题收益额的计算采用会计利润，只对建筑物计提折旧，未对土地使用权权属状况进行说明，按我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行摊提，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
第二是还原利率的确定。该例题采用累加法确定还原利率，贷款利率是一种含有风险的利率，在这里作为无风险利率显然是不妥当的。
第三是利息费用。该例题按房屋建筑物造价计提利息费用是不妥当的，因为房屋建筑物造价实际上是房地产价值构成的一部分，评估求取的正是房地产价值，其利息正是房地产经营要得到的净收益里最根本的一部分，这里作为费用扣除显然是不合理的。笔者认为，若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日中了。收益法评估往往假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息。如客观租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此笔者建议，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与其加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。
第四是收入和费用的发生的时间。用收益法评估房地产，一般假设收入、费用发生在期末，而实际情况是租金收入一般发生在期初，费用一般在期间均匀发生。笔者认为假定收入、费用的发生时点，一定要与评估时采用的客观租金、费用发生时间相符，净收益发生在期初和期末评估结果相差一个收益率，这种差距是很大的。
（二）用收益法评估土地使用权
2002年全国土地估价师资格考试辅导教材《土地的估价理论与方法》中，用收益法评估土地价格的思路为：首先依据收益法以外的方法求得建筑物的价格，然后从待估不动产的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原利率还原，即可得到土地的价格。其计算公式为：
l=[a-b（r2+d）]/r1=a1/r1
式中：
l：土地价格；
a：建筑物及其相应范围的土地产生的纯收益（a如为折旧后收益则去掉d）；
b：建筑物的价格；
r1：土地还原率；
r2：建筑物还原率；
d：建筑物的折旧率;
a1:土地的纯收益。
按该教材的观点，式中建筑物的价格b为重置价扣除折旧后的净值，这样随着使用年限的增加，建筑物产生的净收益是逐年减少的，而若不考虑物价变动因素，实际上年纯收益a是基本保持不变的，如此，土地的纯收益a1便会逐年增加，而r1是基本维持不变的，便会出现土地的评估值l随着评估时间的递延而逐年增加的现象，这显然是不符合实际情况的。笔者认为，房地产年纯收益是一种房地产投资的期望收益，是由全新状态的房地产价值决定的，一经确定，若不考虑物价变动因素，便基本维持不变，建筑物的纯收益和土地的纯收益也是如此，因此上述公式中的b应为建筑物的重置价值，而非扣除折旧后的净值。
三、 假设开发法
2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》指出，假设开发法最基本的公式分为以下两种：
1. 传统法
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费
2. 折现法
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售税费-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费
按《房地产估价规范》5.5.6条规定：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中易采用折现的方法；难以采用折现方法时，可采用计算利息的方法。”
笔者认为运用该方法要注意两个问题：
第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。在2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》教材中，资本化率与折现率是两个不同的概念（如该教材p248例7～4），资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。笔者认为，教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
第二是上述公式在实际付工程款及其他应缴费用与形象进度一致的情况下适用，但实际付工程款及其他应付款与形象进度往往一致。按现在的有关法律法规，应付工程款具有优先受偿权，因此评估在建工程的价值时，应将实际付工程款及其他应付款与形象进度的差额列入特别事项说明，或在抵押贷款评估时直接扣除。 四、成本法
目前各种教材对用成本法对房地合一项目的评估方法不是很明确，如2003年中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》p149页，适用于旧房地产的基本公式：
旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧
上述公式存在的问题是，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是指土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后价值，包含建设期贷款利息和开发利润。
实际操作中，有这样一种计算公式：
旧房地价格=（土地的重置成本+建筑物的重置成本）×成新率
上述公式存在的问题是，把土地剩余使用年限修正等同于建筑物的成新率，也是不妥当的。
笔者认为，改为如下公式更明确：
旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率
=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率
系数×剩余使用年限修正系数